Статьи и гайды
НДС при покупке недвижимости на Кипре
Стандартная ставка НДС на территории Республики Кипр составляет 19%. Кипрское законодательство предусматривает — при выполнении определённых условий — использование льготной ставки НДС 5% на приобретение недвижимости. Таким образом, покупателю новой недвижимости предоставляется возможность существенной экономии.
Автор
Victoria CDA group
Опубликовано
Категория
ПОКУПКА
Автор
Victoria CDA group
Номер лицензии
591-118/E
Телефон
Адрес офиса
Okeanias 16, Akinita Theoxarous 1, Shop 2, Voroklini 7041. Larnaca
Время работы
Пн – сб, с 8:30 до 18:00
Как мы можем вам помочь?
Отправьте свой вопрос, заполните форму.
Покупка новой недвижимости на Кипре облагается НДС (VAT — Value Added Tax). Приобретение вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, налогом на добавленную стоимость не облагается (такая недвижимость облагается другим налогом — Transfer Fee).
Требования для получения льготной ставки НДС 5%
Льготная ставка предоставляется при соблюдении всех следующих требований:
Покупатель должен быть физическим лицом (не компанией), достигшим 18-летнего возраста
Покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр во время его пребывания на острове
У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретённой ранее с льготной ставкой НДС
Недвижимость должна использоваться исключительно для проживания, а не с целью извлечения дохода (например, от сдачи в аренду)
На момент утверждения льготной ставки НДС недвижимость должна быть неиспользованной — в ней никто не должен жить, пользоваться водой и электричеством
Лимиты льготной ставки
Льготная ставка 5% распространяется на:
Первые 350 000 € стоимости недвижимости, при этом общая стоимость не должна превышать 475 000 €
Первые 130 кв. м площади недвижимости, при этом общая площадь не должна превышать 190 кв. м
Примеры применения ставки НДС
Объект | Ставка НДС |
|---|---|
Квартира 100 кв. м, цена 300 000 € | 5% на всю сумму |
Дом 200 кв. м (любая цена) | 19% — площадь превышает 190 кв. м |
Дом за 500 000 € (любая площадь) | 19% — цена превышает 475 000 € |
Квартира 120 кв. м, цена 400 000 € | 5% на 350 000 €, 19% на оставшиеся 50 000 € |
Дом 140 кв. м, цена 475 000 € | 5% на 325 000 € (формула: 475 000 × 130/140 × 350/475), 19% на оставшиеся 150 000 € |
Особый переходный период
Правила по площадям и ценам не применяются к зданиям, для которых получено разрешение на планирование или подано заявление на это разрешение до 31 октября 2023 года, при условии что заявление на льготную ставку НДС было подано в течение 3 лет с даты принятия нового закона (то есть до 15 июня 2026 года).
В этом случае действует другое, более выгодное для покупателей правило: льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв. м площади недвижимости — независимо от её цены и площади.
Легко понять, что в ближайшие годы в большинстве случаев будет действовать именно это правило, выгодное для покупателей недвижимости.
Возврат льготы при досрочном отказе от владения
Если заявитель, которому утверждена льготная ставка НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве главного места проживания на Кипре ранее чем через 10 лет с момента вступления в фактическое владение (например, продав или сдав в аренду), он обязан в 30-дневный срок уведомить департамент НДС и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой.
Пример расчёта
Заявитель приобрёл квартиру стоимостью 300 000 € + НДС, воспользовался льготой (уплатил 5% вместо 19%) и решил продать недвижимость через 3 года после вступления в фактическое владение:
Расчёт | Сумма |
|---|---|
Уплаченный НДС 5% (300 000 × 5%) | 15 000 € |
Полный НДС 19% (300 000 × 19%) | 57 000 € |
Сумма экономии (57 000 − 15 000) | 42 000 € |
Сумма к возврату (42 000 × 7/10) | 29 400 € |
Коэффициент 7/10 объясняется тем, что 3 года из 10 «самортизированы» — заявитель пользовался недвижимостью лично, а за оставшиеся 7 лет необходимо доплатить разницу.
Если же заявитель использует недвижимость в качестве личной резиденции не менее 10 лет, он сохраняет экономию в полном объёме — в данном примере 42 000 €.
Комментарии к Закону о льготной ставке НДС
Комментарий 1 — Обязательно ли постоянно проживать в купленной недвижимости?
Согласно Закону о льготной ставке НДС, покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Означает ли это, что заявитель должен проживать в ней большую часть своего времени?
Нет, не означает. Заявитель может купить недвижимость для отдыха на Кипре и всё равно получить льготу по НДС. Главное — чтобы во время своих приездов на Кипр (как угодно редких) заявитель останавливался именно в данной недвижимости.
Комментарий 2 — Нужно ли сначала заплатить 19%, а потом возмещать разницу?
Нет, не нужно. Покупатель может сразу купить жильё, оплатив НДС по ставке 5%.
Пример: покупатель приобретает готовые апартаменты стоимостью 200 000 € + НДС.
При подписании контракта оплачивается депозит 30% = 60 000 € + НДС 19% = 11 400 €
Контракт депонируется в Земельном комитете (Land District Office)
Сразу после этого подаётся Заявление на льготу по НДС — утверждается в течение месяца
После одобрения льготы покупатель оплачивает оставшиеся 70% = 140 000 € + оставшийся НДС
Итоговый расчёт НДС:
НДС 5% от 200 000 € = 10 000 € (итоговая сумма к уплате)
Ранее уже уплачено: 11 400 €
Второй платёж: 140 000 € − 1 400 € = 138 600 €
Узнайте больше
