Юридические вопросы о приобретении недвижимости на Кипре

Статусы собственника недвижимости

На Кипре существует три статуса собственника недвижимости.

1. Собственник недвижимости (Owner)

После подписания договора купли-продажи и оплаты минимум 30% стоимости недвижимости происходит депонирование договора в государственном органе — Земельном Комитете (Land District Office). В результате Вы становитесь собственником недвижимости.

Суть депонирования заключается в том, что государственный регистратор оформляет и закрепляет текущий статус Вашей недвижимости. Начиная с этого момента, получить кредит в банке под залог этой недвижимости можете только Вы — продавец сделать это уже не сможет, поскольку первое право требования отныне принадлежит Вам.

Одновременно с депонированием происходит оплата небольшого Гербового сбора (Stamp Duty).

2. Фактический собственник недвижимости

После полной оплаты недвижимости и подписания Акта приёмки-передачи Вы получаете ключи и становитесь фактическим собственником, который физически владеет недвижимостью и может проживать в ней.

3. Зарегистрированный собственник недвижимости

После того как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на Ваше имя, Вы становитесь зарегистрированным собственником.

Кипрский Title Deed обеспечивает безусловное право собственности на недвижимое имущество. Никто, никогда, ни при каких обстоятельствах не сможет его оспорить. Если, например, гипотетически предположить, что к Вам или Вашим наследникам придёт официальное письмо от муниципалитета с предложением отказаться от недвижимости и получить компенсацию, у Вас будет выбор: согласиться либо отказаться. Во втором случае никаких правовых способов принуждения к отказу от недвижимости не существует — а других на Кипре не бывает.

Характерен пример, как правительство Кипра решило вопрос недвижимости турко-киприотов, покинувших южную часть острова после конфликта 1974 года. Эта недвижимость просто не тронута, и права её владельцев сохранены незыблемыми.

Для того чтобы Title Deed был переведён на Ваше имя, Вы должны получить разрешение от Совета Министров Республики Кипр (не относится к гражданам ЕС). В общем-то, данное разрешение есть чистая формальность — Вам могут отказать только в случае обнаружения Вас в списках Интерпола или при несоблюдении ограничений при покупке недвижимости. Заявка, как правило, подаётся сразу после заключения и депонирования договора купли-продажи.

Процедура получения Title Deed

Если Вы приобретаете новую недвижимость, то, как правило, она ещё не имеет Title Deed. На сегодняшний день процесс выпуска Title Deed — длительная бюрократическая процедура, занимающая 1–3 года. Однако именно долгая и тщательная государственная проверка правильности всех аспектов, связанных со строительством, делает Title Deed документом, нерушимо гарантирующим Ваши права собственника.

Скорость прохождения документов зависит, в том числе, и от девелопера: пока готовится промежуточный ответ от одного государственного департамента, девелопер может и должен готовить документы для следующего. Грамотная и ответственная работа девелопера с государственными инстанциями в данном вопросе имеет большое значение.

Законодательные поправки в защиту прав покупателей

Реагируя на критику относительно защиты прав владельцев недвижимости без Title Deed, кипрское государство внесло поправки в законодательство, благодаря которым права добросовестных приобретателей стали надёжно защищены:

Пример по ситуации с банком: девелопер построил дом, взяв кредит в размере €500 000. Покупатель приобретает квартиру стоимостью €200 000. Банк рассчитывает, что доля долга девелопера, приходящаяся на данную квартиру, составляет €40 000. Покупатель оплачивает: €160 000 — девелоперу и €40 000 — в банк. В ответ банк выпускает документ waiver (переуступка права требования), подтверждающий отказ банка от каких-либо требований в части данной квартиры. Этот документ должен быть выпущен до или одновременно с депонированием договора.

Наконец, кипрское государство обязалось перевести документооборот, связанный с оформлением Title Deeds, в электронный формат. Автоматизация бизнес-процессов приведёт к существенному сокращению сроков выдачи Title Deeds.

Ограничения при приобретении недвижимости на Кипре

Для граждан стран, не входящих в Евросоюз, предусмотрен ряд ограничений:

• Ранее законодательство ограничивало приобретение недвижимости одним объектом на человека. В настоящее время это ограничение ослаблено: в целях получения постоянного вида на жительство покупатель может приобрести два объекта недвижимости

• Максимальный размер участка земли, который негражданин ЕС может приобрести, составляет 4 014 кв. м — вне зависимости от того, это голая земля или с постройкой

  Важно: супруги в вопросах приобретения недвижимости рассматриваются как одна единица. Если действует ограничение «один объект на человека», невозможно, чтобы один супруг купил один объект, а второй — другой.

Данные правила распространяются исключительно на физических лиц. Юридические лица не связаны подобными ограничениями. Гражданин страны, не входящей в ЕС, может приобрести компанию, единственной областью деятельности которой станет покупка желаемой недвижимости. Такой способ позволяет приобрести любое количество объектов и участки любой площади.

Подбор юриста

Полноценное юридическое сопровождение покупки недвижимости на Кипре должен осуществлять профессиональный лицензированный юрист. В этом случае Ваши права будут чётко гарантированы кипрским законодательством.

Основные функции юриста:

• Написание договора купли-продажи с учётом всех аспектов кипрского законодательства

• Проверка наличия разрешительной документации на покупаемую недвижимость

• Проверка правоустанавливающих документов продавца

• Организация отказа от права требования на недвижимость со стороны кредитора девелопера

• Получение разрешения Совета Министров Республики Кипр на перевод титула

• Депонирование договора купли-продажи и оплата гербового сбора

• Оформление льготы по НДС

• Решение иммиграционных вопросов (оформление вида на жительство)

Несмотря на то что на гостеприимном Кипре у иностранцев практически не возникает ощущения пребывания за границей, в таких вопросах как поиск хорошего врача или адвоката всегда хочется воспользоваться рекомендацией — тем более что реклама юридических услуг на Кипре по закону запрещена. По запросу мы готовы рекомендовать адвокатское бюро, грамотную и профессиональную работу которого мы хорошо знаем.

Также можно воспользоваться рекомендациями British High Commission (консульский департамент посольства Великобритании на Кипре), где доступен список адвокатов в разных городах острова. Разумеется, Вы имеете полное право обратиться к любому другому юристу или адвокатскому бюро.

Что берёт на себя Альянс

Все остальные вопросы, связанные с выбором и приобретением недвижимости, адаптацией на острове — предоставьте нам. В части юридических услуг Альянс готов взять на себя:

• Решение иммиграционных вопросов — по самым низким расценкам для наших клиентов

• Получение разрешения Совета Министров на перевод титула — по самым низким расценкам для наших клиентов

• Открытие счетов в кипрских банках — бесплатно

* Список адвокатов British High Commission не является исчерпывающим, не может считаться рекомендацией Альянса Девелоперов Кипра и приведён лишь для примера.